Tutkimus: asuntosijoittaminen ei aina tuo hajautushyötyä

Asuntojen hintojen kehitys on sidoksissa osakekurssien kehitykseen. Tästä syystä sijoitusasunnot eivät välttämättä tuo lisäturvaa hyvin hajautetulle kotimaiselle osakesalkulle.

Elias Oikarinen tutki väitöskirjassaan asuntohintojen vaihteluiden syitä. Tutkimus osoittaa, että Suomen asuntohintojen kehitys on hyvin ennustettavaa ainakin suhteellisen lyhyellä aikavälillä. Asuntohintojen kehitystä voidaan ennakoida talouden perusmuuttujien avulla. Tällaisia muuttujia ovat esimerkiksi väestömäärä, tulotaso, kotitalouksien lainakanta sekä korkotaso.

Oikarinen tutkimuksen mukaan suuren portfoliosijoittajan, esimerkiksi eläkeyhtiön, näkökulmasta asuntosijoitussalkun maantieteellisen hajautuksen hyödyt ovat Suomessa pienet. Kun sijoitushorisontti on vuosia pitkä, hajautushyödyt ovat pienet myös asuntomarkkinoiden ja osakemarkkinoiden välillä.

Tavallisen osakesäästäjän kannalta tilanne on kuitenkin hieman toisenlainen. Yksittäisen kotitalouden kohdalla varallisuuden hajauttaminen omistusasuntoon ja osakkeisiin voi yhä pienentää sijoitussalkun riskiä merkittävästi.

Asuntojen hinnat
irtoamassa pörssikurssien kehityksestä

Asuntojen hintakehityksen ja osakemarkkinoinen yhteys on kansantalouden kannalta huono asia. Osake- ja erityisesti asuntovarallisuus vaikuttavat merkittävästi kotitalouksien kulutukseen. Pörssikurssien ja asuntohintojen yhtäaikaisella pudotuksella voisi olla huomattavia negatiivisia vaikutuksia koko kansantalouteen.

Tilanne on kuitenkin tältä osin hieman parantunut. Oikarisen tutkimus osoittaa, että asuntomarkkinoiden reagointi osakemarkkinoiden muutoksiin on vaimentunut viimeisen viidentoista vuoden aikana. Syynä kehitykseen on rahoitusmarkkinoiden vapautuminen.

Tästä kehityksestä huolimatta asuntojen aiemmalla hintakehityksellä ja osakemarkkinoiden nousuilla ja laskuilla on merkittävää ennustevoimaa. ”Korkotason kohoaminen ja osakemarkkinoiden heilahtelu ennakoivat, että asuntojen hinnannousu on ainakin väliaikaisesti rauhoittumassa”, Oikarinen ennustaa.

Helsingin hinnat
ovat ennuste muualle maahan

Asuntojen hintakehitys on lyhyellä aikavälillä ennustettavaa. Pääkaupunkiseudun asuntohintakehityksen perusteella voidaan ennustaa tulevia hintamuutoksia Suomen muilla alueellisilla asuntomarkkinoilla.

Tutkimuksen mukaan hinnat näyttäisivät reagoivan talouden muutoksiin nopeammin keskuskaupungeissa kuin maaseudulla. Eli asuntohintojen muutokset säteilevät ensin pääkaupungista maakuntakeskuksiin joiden hintamuutokset puolestaan ennakoivat hintoja ympäröivässä maakunnassa.

Pääkaupunkiseudun asuntohintojen nousun Oikarinen odottaa pitkällä aikavälillä olevan yleistä inflaatiota nopeampaa. Helsingin seudulla asuntohintojen nousua voimistaa esimerkiksi se, että meri rajoittaa monella suunnalla asuntokannan kasvattamista.

Elias Oikarisen kansantaloustieteen väitöskirja Studies on Housing Price Dynamics (Tutkimuksia asuntohintojen dynamiikasta) hyväksyttiin Turun kauppakorkeakoulussa viime syksynä. Oikarinen sai tutkimustyöhänsä Pörssisäätiön apurahan.