Orava hyppäsi pörssiin

Kuva: Outi-Kaisa Ollikainen, NASDAQ OMX

Listauduitte juuri pörssiin. Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj on ensimmäinen pörssiyhtiö Pohjoismaissa, joka maksaa osinkoja jopa neljä kertaa vuodessa. Mikä on osinkojakopolitiikkanne ja miten käytännössä osingon laskeminen tapahtuu, toimitusjohtaja Veli-Matti Salmenkylä?

Orava Asuntorahasto on tuottohakuinen rahasto, joka pyrkii jakamaan lähes koko tuloksensa osinkona sijoittajille. Asuntorahaston vuotuinen osinkotuottotavoite on 7-10 prosenttia nettovarallisuudesta laskettuna.  Vuonna 2013 osinkotuotto on 9,8 prosenttia. Konserniverokeskus on myöntänyt Orava Asuntorahastolle vapautuksen tuloveron suorittamisesta.

Orava Asuntorahasto on jakanut ja pyrkii jatkossakin jakamaan osinkoa neljä kertaa vuodessa: maalis-, kesä-, syys-, ja joulukuussa. Osinko jaetaan aina edellisen vuoden tuloksen perusteella. Kun osinkoa jaetaan kolmen kuukauden välein, päästään lähelle samanlaista säännöllistä vuokratuloa kuin suorassa asuntosijoituksessa. Neljännesvuosittainen osingonjako on myös kansainvälinen REIT:ien (Real Estate Investment Trust) tapa.

Ylimerkitty osakeantinne oli ensimmäinen yleisölle suunnattu listautumisanti Suomessa kuuteen vuoteen. Keräsitte annilla lähes 30 miljoonaa euroa. Miten aiotte hyödyntää kerätyt varat?

Varat käytetään tulevina kuukausina ensisijaisesti kasvuun eli asuntokohteiden hankintaan. Lyhyellä aikavälillä on tarkoitus myös pienentää rahoituskuluja eli lyhentää lainoja noin viidellä miljoonalla eurolla. Kartoitamme myös mahdollisuuksia muun muassa uudisrakentamiseen.

Tavoitteena on kasvun myötä yhä tehostaa toimintaa ja hyödyntää asuntosijoitustoiminnassa saavutettavissa olevia suuruuden etuja.

Millainen on sijoitusstrategianne?

Asuntosijoituksen tuotto on pääsääntöisesti parempi maakuntakaupungeissa kuin Helsingissä tai muissa suurissa kaupungeissa. Tilastokeskuksen tilastoihin perustuvien laskelmiemme mukaan bruttovuokratuotto tällä hetkellä keskisuuressa maakuntakaupungissa on noin 2-3 prosenttia korkeampi kuin Helsingissä. Hoitokulujen huomioonottamisen jälkeen ero maakuntakaupunkien hyväksi kaventuu 1-2 prosenttiin.

Asuntojen arvonnousun eroihin eri alueiden välillä vaikuttavat väestönkasvu, alueen taloudellinen menestyminen ja yleinen houkuttelevuus asuinpaikkana. Vuosina 1983–2012 koko maan asuntojen keskimääräinen vuotuinen arvonnousu oli 4,8 prosenttia, Helsingissä 5,3 prosenttia ja useimmissa maakuntakaupungeissa 4 ja 5 prosentin välissä.

Arvioimme, että nettovuokratuotto ja arvonnousuodotus yhdessä on keskisuurissa maakuntakaupungeissa 0,5-1,5 prosenttia korkeampi kuin Helsingissä. Suuret kaupungit jäävät pääsääntöisesti näiden ääripäiden välimaastoon. Kolmas keskeinen kokonaistuoton osa, tukkualennukset, kasvaa tyypillisesti kaupungin koon pienentyessä.

Toisaalta asuntojen myytävyys on Helsingin seudulla ja suurissa kaupungeissa merkittävästi parempi kuin pienemmillä paikkakunnilla. Ero myytävyydessä lisäksi kasvaa asuntomarkkinoiden tilan heikentyessä.

Tasapainoa tuotto-odotuksen ja myytävyyden välillä etsitään siten, että asuntosalkussa tavoitellaan samaa aluejakaumaa kuin miten asuntokanta maassa on jakautunut. Suomi jaetaan kolmeen osaan: Helsingin seutuun (eli pääkaupunkiseutuun ja kehyskuntiin), suuriin kaupunkeihin (Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä ja Lahti) sekä muuhun Suomeen (muut vähintään noin 20 000 asukkaan kaupungit).

Orava Asuntorahaston salkun tarkat tavoitepainot markkina-arvolla mitattuna asuntorahaston hallituksen vahvistaman sijoitusstrategian mukaan ovat:

a) Helsingin seutu 52 prosenttia
b) Suuret kaupungit 23 prosenttia ja
c) Muu Suomi 25 prosenttia

Painot pyritään pitämään noin kymmenen prosenttiyksikön sisällä tavoitepainoista.

Orava Asuntorahasto on Suomen ensimmäinen osakeyhtiömuotoinen asuntorahasto eli REIT ja ensimmäinen pohjoismaissa listautunut REIT. Miten yleisiä osakeyhtiömuotoiset asuntorahastot ovat muualla maailmassa?

Yhdysvalloissa REIT-muotoiset kiinteistörahastot ovat olleet suosittuja jo yli viiden vuosikymmenen ajan muun muassa niiden verotehokkuuden ja suuruuden tuomien etujen ansiosta.  EU:nkin alueella REIT-rahastoja on yli kymmenessä maassa, joista useassa rahaston pörssilistautuminen on pakollinen.  Myös Aasiassa, esim. Japanissa on ollut REIT-rahastoja jo vuosia.

Miten näette toimialanne kehittyvän lähivuosina?

Heikko kansainvälinen ja kotimainen talouskehitys on vaimentanut asuntomarkkinoita viime vuosina. Toimialan kehittymiseen vaikuttavat monet tekijät, kuten talousnäkymät ja korkotaso. Talousnäkymien arvioidaan olevan asuntomarkkinoiden kannalta paranemassa.  Vuokranantajan kannalta tilanne vuokramarkkinoilla on suotuisa.

Ulkomaiset sijoittajat ovat loistaneet poissaolollaan Suomen asuntomarkkinoilta. Nyt kun tarjolla on kansainvälisesti tunnettu sijoitusinstrumentti REIT, myös ulkomaista rahaa on voi olla helpompi saada Suomen asuntomarkkinoille.

Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj:n kolmannen vuosineljänneksen osavuosikatsaus julkaistaan 6.11.2013

Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj (kaupankäyntitunnus: OREIT)
Toimiala: Rahoitus
Toimitusjohtaja: Veli Matti Salmenkylä
Listautui NASDAQ OMX Helsingin päälistalle: 14.10.2013
www.oravaasuntorahasto.fi

Kuva: Outi- Kaisa Ollikainen

Katso aiemmat kuukauden pörssiyhtiöt:
Syyskuu 2013: Munksjö Oyj
Elokuu 2013: Caverion Oyj
Kesä- /heinäkuu 2013: Endomines AB
Toukokuu 2013: Taaleritehdas Oyj
Maalis- / huhtikuu 2013: Ponsse Oyj
Helmikuu 2013: Basware Oyj
Tammikuu 2013: Biotie Therapies Oyj
Joulukuu 2012: YIT Oyj
Marraskuu 2012: Siili Solutions Oyj
Lokakuu 2012: Rapala VMC Oyj
Syyskuu 2012: Sotkamo Silver AB
Heinäkuu 2012: Solteq Oyj