Kuukauden yhtiö: Asuntosalkku

Pörssisäätiön ja Nasdaq Helsingin heinäkuun 2023 yhtiö on asuntosijoitusyhtiö Asuntosalkku. Asuntosalkun sijoitusstrategia perustuu tarkkaan valikoituihin ja käsityönä poimittuihin asuntoihin, kertoo toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa.

Asuntosalkku Oyj listautui Nasdaq First North -kasvumarkkinalle viime vuoden kesäkuussa. Miten kuvailisitte ensimmäistä vuotta listattuna yhtiönä?

Ensimmäinen vuosi listattuna yhtiönä on ollut vaiherikas. Asuntosalkun perusliiketoiminta on ollut vakaata ja tasaista. Ympäröivässä maailmassa ja markkinoilla on tapahtunut kuitenkin monenlaista. Selkeästi noussut inflaatio ja nousseet korot sekä esimerkiksi energian hinnan muutokset ovat tuoneet oman vaikutuksensa kaikkien markkinatoimijoiden arkeen. Asuntosalkku on saanut kokoonsa nähden hyvin näkyvyyttä mediassa, ja yhtiön tunnettuus on kasvanut selvästi.

Puolivuosikatsauksesta ilmeni, että olette kasvattaneet liikevaihtoa 27 prosenttia viime vertailujaksoon verrattuna. Mitkä olivat keskeiset ajurit tällä kasvulle?

Liikevaihdon kehitykseen vaikuttivat etenkin asuntoportfolion kasvu Tallinnassa, Tallinnan vuokratasojen ja vastikkeiden kasvu sekä Asuntoturva Oy:n sulautuminen konserniin. Vastikkeet ovat Virossa suurimmaksi osaksi läpilaskutettavia. Tallinnan asuntomarkkina on mielenkiintoinen ja se on kehittynyt positiivisesti. Tietyillä Asuntosalkun suosimilla Tallinnan ranta-alueilla uudiskohteiden hinnat ovat kohonneet tuntuvasti. Valtaosa Asuntosalkun Tallinnan asunnoista on uusia, ja merkittävä osa niistä on ranta-alueilla.

Millaisia trendejä näette asuntomarkkinoilla?

Asuntomarkkinoilla on siirrytty ajanjaksoon, jolloin erilaisten sijoitusstrategioiden toimivuus testataan.

Uskomme Asuntosalkun kilpailukykyyn juuri tällaisissa vaikeissa olosuhteissa. Yksittäisiin hyvin tuottaviin asuntoihin painottuva strategiamme mahdollistaa joustavan asuntokohtaisen markkinoinnin ja vuokrahinnoittelun aivan toisella tavalla kuin vuokrataloissa, joissa vuokrapyyntöjen linjan on naapurisovun säilymisen vuoksi oltava yhdenmukainen.

Kaikki Viron asuntomme sijaitsevat Tallinnassa ja pääosin vanhan kaupungin läheisyydessä. Ne ovat laadukkaasti kalustettuja premium-luokan asuntoja, jotka mahdollistavat hyvän vuokratuoton ja erittäin korkean vuokrausasteen. Asuntoja paikan päällä nähneet kuvailevat niitä tyypillisesti ilmauksella WAU! Suomessa taas menestysreseptinä on tarjota asuntokohtaiselta kokonaisvuokraltaan edullisia asuntoja, joihin todella suurella joukolla vuokralaisia on kaikissa markkinatilanteissa varaa. Asunnot pyritään pitämään vuokratuottoa ajatellen juuri tarkoituksenmukaisessa ja optimaalisessa kunnossa.

Strategianne keskiössä mainitsette olevan omistusasuntotaloista tarkkaan valikoidut yksittäiset sijoitusasunnot hyvillä sijainneilla. Kertoisitteko lisää tästä. Mitkä ovat ratkaisevat asiat, jotka otatte huomioon päätöksenteossa?

Asuntosalkun sijoitusstrategia perustuu tarkkaan valikoituihin ja käsityönä poimittuihin yksittäisiin asuntoihin. Ne sijaitsevat kasvukeskusten omistusasuntotaloissa hyvien raideliikenneyhteyksien varrella. Asuntoja on Helsingin, Tampereen, Turun ja Lahden seuduilla sekä Tallinnassa. Asuntosalkun sijoitustapa on saman tyyppinen, jolla taitavimmat asuntosijoittajat sijoittavat omia rahojaan. Siksi se toimii. Asuntosalkku on vaihtoehto suoralle asuntosijoittamiselle.

Mitä taloudellisia tavoitteita teillä on lähivuosille?

Asuntosalkku asetti kesäkuussa 2022 First North -listautumisen yhteydessä seuraavat taloudelliset tavoitteet, jotka ovat säilyneet muuttumattomina:

• Viron valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen yhteenlaskettu käypä arvo saavuttaa Suomen valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen käyvän arvon vuonna 2025 päättyvän tilikauden loppuun mennessä.
• Yhtiön asettamien taloudellisten tavoitteiden saavuttamista kuvaavat tunnusluvut olivat katsauskauden päättyessä 31.3.2023 seuraavat:
  • Viron valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen yhteenlaskettu käypä arvo oli 129,2 miljoonaa euroa eli 43 % Viron ja Suomen valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen yhteenlasketusta käyvästä arvosta.
  • Suomen valmiiden asuntojen käypä arvo oli 170,5 miljoonaa euroa eli 57 % Viron ja Suomen valmiiden ja rakenteilla olevien asuntojen yhteenlasketusta käyvästä arvosta. Asuntosalkulla ei ollut Suomessa rakenteilla olevia asuntoja per 31.3.2023.
• Luototusaste (LTV) oli 48,8 prosenttia

Mitkä megatrendit tukevat kasvuanne?

Kaupungistuminen ja väestönkasvu

• Väestön muuttoliike maaseudulta kaupunkeihin on jatkunut Suomessa vuosikymmeniä. Kaupunkiväestön osuus on kasvanut Suomessa vuoden 1960 55 prosentista 86 prosenttiin vuoden 2020 loppuun mennessä. Kaupungistumisen megatrendin odotetaan jatkuvan, ja Tilastokeskus arvioikin väestönkasvuksi Yhtiön keskeisimmillä kohdealueilla (Tallinna, Helsinki, Espoo, Vantaa, Lahti, Tampere ja Turku) Suomessa vuosina 2022–2040 11,4 prosenttia, joka vastaa noin 204 000 asukkaan kumulatiivista lisäystä. Pääkaupunkiseudun asukasluvun odotetaan kasvavan 13,0 prosenttia vastaavalla ajanjaksolla, mikä tarkoittaa noin 159 000 asukkaan kumulatiivista lisäystä. Koko maan väestönkasvuksi vuosille 2022–2040 ennustetaan ainoastaan noin 33 000 asukkaan eli 0,6 prosentin lisäystä, mikä indikoi muuttoliikkeen kohti kaupunkeja jatkuvan.
• Virossa kaupungistuminen on ollut Suomea ja muuta Eurooppaa hitaampaa. 1960- ja 1970-lukujen aikana kaupunkiväestön osuus kasvoi noin 10 prosenttiyksiköllä 70 prosentin tuntumaan, mutta sittemmin kehitystä ole tapahtunut, ja vuonna 2020 kaupungeissa asui 69 prosenttia maan väestöstä – verrokkimaista Ruotsissa ja Tanskassa kaupungistumisaste vuonna 2020 oli 88 prosenttia, Norjassa 83 prosenttia ja Saksassa 77 prosenttia. Viron väestöennuste näyttää lähitulevaisuudessa Suomea heikommalta. Maan väkiluvun ennustetaan painuvan 4,6 prosenttia vuosina 2022–2040, mikä tarkoittaa kumulatiivisesti 61 000 asukkaan vähenemistä. Tästä huolimatta Tallinnan kehityksen nähdään jatkuvan tasaisena, ja samalla ajanjaksolla pääkaupungin väkiluvun ennustetaan kasvavan 8,3 prosenttia, joka vastaa noin 36 000 asukkaan kumulatiivista lisäystä.
• Ennusteet indikoivat kaupungistumisen trendin tukevan asuntojen kysyntää Yhtiön keskeisimmillä kohdealueilla. Keskeisimpiä kaupungistumisen ajureita ovat muun muassa työpaikat, tietotalouden kehitys, nuoreneva väestö ja maahanmuutto. Talouden toimialarakenteen muutoksen myötä palvelusektorista on kasvanut merkittävin toimiala kansantalouden bruttoarvonlisäyksellä mitattuna sekä Suomen että Virossa. Palvelusektori vetää puoleensa niin työntekijöitä kuin kuluttajia, mikä yhdessä maatalouden ja teollisuuden työpaikkojen vähenemisen myötä on omiaan kasvattamaan kaupunkien houkuttelevuutta asuinpaikkana myös tulevaisuudessa

Vuokramarkkina

• Suomen ja Viron vuokramarkkinat eroavat toisistaan selkeästi. Virossa vuokra-asumisen suosio on huomattavasti Suomea matalampaa, mikä pohjautuu pitkälti maan uudelleenitsenäistymiseen vuonna 1991, jolloin neuvostoaikana rakennetut talot päätettiin myydä edullisin ehdoin talojen vuokralaisille ja vanhat omistusoikeudet palautettiin pääosin entisille omistajille tai heidän perillisilleen. Omistusasumisen suosio on näin ollen Virossa ja Tallinnassa keskimääräistä eurooppalaista pääkaupunkia korkeampaa, mutta vuokra-asumisesta on tullut yhä varteenotettavampi vaihtoehto omistusasumisen rinnalle – Tallinnassa vuokralla asuvien osuus kaupungin väestöstä oli vuonna 2020 noin 27 prosenttia. Helsingissä vuokra-asuminen on selkeästi Tallinnaa suositumpaa, sillä vuokralla asuvien osuus kaupungin väestöstä oli vuoden 2021 alussa 49 prosenttia. Muista Pohjoismaisista pääkaupungeista Oslossa vastaava lukema oli Tallinnan tavoin 27 prosenttia, Tukholmassa 35 prosenttia, mutta Kööpenhaminassa merkittävästi korkeammalla tasolla 77 prosentissa. Keski-Euroopan suurissa kaupungeissa vuokra-asumisen suosio on korkealla; esimerkiksi Berliinissä 83 prosenttia ja Zürichissä 92 prosenttia verrokkiryhmän korkeimpina.
• Seuraavassa taulukossa esitetään vuokralla asuvien osuus valikoiduissa kaupungeissa vuoden 2021 ensimmäisellä vuosineljänneksellä:

Pörssisäätiö ja Nasdaq Helsinki esittelevät säännöllisesti Kuukauden pörssiyhtiön. Tavoitteena on tehdä erilaisia pörssiyhtiöitä tutuksi. Valinta ei ole sijoitussuositus.